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三年减“负”4500亿凭啥?4问恒大新战略

发布时间:2020-04-01 14:59 威尼斯人开户:
  

什么是差距?

在别人大喊“活下去”的时候,恒大在想怎么“活得更好”。

面对“停摆”的楼市,在“活下去”的行业主基调下,恒大的张弛更见“力度”。

以眼下近期地产频频发布年报为例,它堪称是各大房企交成绩单的时候,实力强不强,去年卖的好不好一目了然。在一系列成绩单中,恒大今天交出亮眼成绩单的同时,还发布新战略。这个新战略总结起来就三个字“增、控、降”,号称新战略“三字决”。

那么,如何稳健、持续的增长?从恒大3月31日发布会上公布的新战略能一窥究竟。

三年减“负”4500亿凭啥?4问恒大新战略

许家印宣布恒大全面实施新战略

1问高增长

地产家家叫苦,但家底殷实的恒大2019年全年合约销售额达6011亿。

看到这个数据,很多人会纳闷,2019年,国内商品房销售额15.97万亿,增速比上年回落5.7个百分点。为何恒大还交出销售额6011亿、核心利润408.2亿的逆势成绩单?

这得益于强大的销售能力。今年一季度,凭借“网上卖房”的颠覆性营销模式,恒大销售额1465亿大增23%,销售回款1133亿大增55%,均为行业第一,这也为其完成全年销售目标提供了强有力保证。

“房住不炒”这一政策基调不会发生根本性改变,在此背景下,房企通过高杠杆实现扩张的道路已很难走通,唯有高质量增长,才是决胜之关键。

许家印表示,“高增长”就是要实现销售高速增长,今年要实现销售8000亿,到2022年要实现销售1万亿。

2问降负债

偏高的负债率一直是恒大难以回避的话题。

恒大没有选择回避,而是以敢于直面问题的勇气和大刀阔斧的战略转型达到“瘦身”效果。从恒大把降负债上升到公司发展战略,就可见其决心巨大。

那么恒大打算如何做好这套“瘦身操”呢?

其一,从控制土储规模来看,恒大着力控制土地储备规模,要实现土地储备负增长,即未来三年每年要降低3000万平方米左右,到2022年降低到2亿平方米左右,以降低土地费用支出,减少资金沉淀。

其二,从下降有息负债来看,恒大“降负债”就是要把有息负债每年平均下降1500亿,到2022年要把总负债降到4000亿以下。

其三,从控制成本上看,恒大还采用强有力的成本控制,实施统一规划、统一招标、统一配送的标准化运营模式,大幅降低营销、管理、财务三大费用,成本的降低也进一步确保了负债的降低。

基于以上三点,恒大信心十足,转变发展方式,全面实施“高增长、控规模、降负债”的发展战略。正如许家印发布会上所说的,“要用最大的决心、最大的力度,一定要把负债降下来。”

3问强管控

经历规模冲刺之后,龙头房企开始把“安全管控”放在首位。表现在财务上,就是主动降负债。恒大无疑是最主动、最积极的代表。

许家印在现场表示,在地产主业方面,在现有土地储备的前提下,未来三年每年要降低3000万平方米左右,到2022年降低到2亿平方米左右;在多元产业方面,也要收紧投资,5年内不再投资其他任何产业。

通过严控土储、审慎投资,收紧大部分业务的资本性支出,为恒大降负债保证了充足的现金流。

三年减“负”4500亿凭啥?4问恒大新战略

恒大一季度销售及回款对照图

4问战略转型

同行高增长、降负债上总是“偏科”,恒大怎么选?

如何和别人一样只能二选一,那恒大就不是恒大了。

对于恒大而言,既要实现高增长,又要降负债,还要控规模。这是恒大新战略破局思路,那就是一个目标两种路径。

放眼房地产行业,降负债不是单个企业的战略选择,而是整个行业的集体诉求。尽管各项核心经营指标仍保持行业领先,但恒大负债率仍处于行业偏高水平。对于恒大来说,完美平衡一增、一控、一降的关系是实现战略转型发展的关键。

这笔账对于许家印来说,并不难算,“18年、19年,恒大销售回 645 每年维持在4500亿左右,如果今年实现销售8000亿,回款按7000亿计算,就会增加2500亿的销售回款。同时,恒大今年减少土地储备3000万平方米,就等于减少600亿的支出。这样一增一减,就一定能实现今年有息负债下降1500亿的目标。”

由此可见,恒大转型是真金白银,决心之大、力度之大前所未有。相信通过“一增、一控、一降”,并依托强大的销售能力、充足的土地储备、过硬的产品品质、强大的管控能力和团队执行力等优势,将带领恒大步入稳健发展的全新周期,三年后的“新恒大”值得期待。


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